La terra tiene il valore, ma il mercato cambia pelle: prezzi su dello 0,9% e affitti stabili

Il contesto internazionale continua a essere segnato da una marcata conflittualità, con ripercussioni sui mercati dei prodotti e dei fattori agricoli che amplificano la variabilità dei prezzi e alimentano l'incertezza degli operatori. Nonostante questo scenario, gli indicatori macroeconomici del settore agricolo rilevati dall'ISTAT nel 2025 sono nel complesso positivi: l'aumento generalizzato dei prezzi, pari al 3,8%, ha compensato l'incremento dei costi, fermo all'1%, con una redditività media in leggero miglioramento. Segno positivo anche per gli investimenti fissi lordi, cresciuti in valore del 5,3%, a conferma di una propensione a investire favorita da un tasso di inflazione rimasto su livelli contenuti, all'1,4%.

Valori fondiari: la debole ripresa si consolida

I risultati dell'indagine CREA sul mercato fondiario confermano la debole ripresa già rilevata nel 2024, con un incremento dei valori medi correnti dello 0,9% e una sostanziale tenuta in termini deflazionati. Il valore medio nazionale dei terreni coltivati nel 2025 sfiora i 23.000 euro per ettaro, con un ventaglio che va dagli 8.600 euro delle Isole ai 49.000 euro del Nord-est. Resta praticamente invariato il divario tra Nord e Sud del Paese, che rispecchia le profonde differenze in termini di risorse territoriali, strutture aziendali e indirizzi produttivi. Nelle aree di pianura si concentrano generalmente i terreni di maggior pregio, con alcune significative eccezioni rappresentate dalle coltivazioni ortofloricole liguri, sulla collina litoranea del Nord-ovest, e dai frutteti del Trentino-Alto Adige, in montagna interna nel Nord-est.

PAC e rinnovabili: i nuovi fattori che muovono il mercato

Nel 2025 iniziano a emergere gli effetti degli interventi della PAC 2023-2027, che stimolano le aziende agricole a investire soprattutto in funzione di una maggiore sostenibilità e qualità delle produzioni. Ma a influenzare il mercato in alcuni contesti territoriali è anche la pressione esercitata da altre possibili destinazioni d'uso dei terreni, come gli impianti per le energie rinnovabili. I testimoni qualificati intervistati delineano una situazione di sostanziale equilibrio, con una tendenziale prevalenza della domanda sull'offerta di terreni in compravendita e una numerosità degli scambi stabile rispetto all'anno precedente. Gli agricoltori restano saldamente i compratori più attivi, seguiti dagli imprenditori extra-agricoli e, più distaccati, dagli altri investitori privati. Sul fronte dell'offerta prevalgono invece coloro che hanno cessato l'attività agricola o sono in procinto di farlo, gli altri proprietari privati non imprenditori e chi ha ereditato i terreni senza intenzione di coltivarli. Un quarto dei rispondenti segnala compravendite senza intermediazione, ma restano frequenti anche le transazioni concluse con il supporto di consulenti e agenzie immobiliari.

Compravendite in crescita e credito in contrazione

Le statistiche del Notariato confermano la tendenza positiva rilevata dall'indagine diretta del CREA: nel 2025 le compravendite di terreni agricoli non edificabili sono state oltre 180 mila, in significativo aumento del 3,6% rispetto all'anno precedente. I terreni agricoli non edificabili rappresentano quasi il 13% di tutte le compravendite di beni immobili soggetti a registrazione, secondi solo ai fabbricati, che valgono il 76%. Le altre due voci riferite ai terreni, ovvero quelli edificabili e i non edificabili e non agricoli, non raggiungono ciascuna la quota del 3%, ma mostrano anch'esse una dinamica positiva rispetto al 2024. Sul fronte del credito, le statistiche di Banca d'Italia sui prestiti oltre l'anno al settore agricolo confermano una lieve riduzione del 2,1% dello stock destinato agli investimenti: la variazione per l'acquisto di immobili rurali, che comprendono i terreni, è stata del -3,7%, con una contrazione identica anche per i fabbricati, mentre restano stabili i prestiti per macchinari e attrezzature, segno di un maggiore orientamento verso l'ammodernamento strutturale piuttosto che verso l'ampliamento delle superfici, perseguibile in maniera meno vincolante tramite l'affitto.

Affitti: stabilità generale, ma cresce la selettività

Il mercato degli affitti agricoli ha mantenuto nel 2025 una sostanziale stabilità, pur con dinamiche differenziate tra territori e ordinamenti produttivi. I canoni sono rimasti generalmente invariati rispetto all'anno precedente, con incrementi localizzati nelle aree più produttive e una crescente selettività della domanda, orientata soprattutto verso terreni irrigui, accorpati, facilmente accessibili e meccanizzabili. Le superfici destinate a produzioni specializzate continuano a essere particolarmente ricercate, mentre i terreni marginali e meno produttivi incontrano maggiori difficoltà di collocazione, anche in presenza di canoni contenuti. La domanda è sostenuta soprattutto dalle aziende agricole più strutturate, dagli operatori zootecnici e dai contoterzisti interessati ad ampliare le superfici condotte, mentre l'offerta è alimentata dalla cessazione delle aziende più piccole e prive di ricambio generazionale. A livello territoriale, nel Settentrione la domanda resta sostenuta soprattutto nelle pianure irrigue, nei distretti zootecnici e nelle aree a maggiore specializzazione produttiva, con canoni stabili e incrementi localizzati nelle zone più competitive; nell'Italia centrale prevale un quadro di stabilità, con una domanda più vivace per i seminativi irrigui e le colture specializzate; nel Mezzogiorno il mercato risulta generalmente meno dinamico, con la domanda concentrata sui terreni irrigui e sulle superfici destinate a produzioni orticole, frutticole e viticole, mentre cresce la disponibilità di terreni marginali.

Le prospettive: continuità nelle dinamiche, ma l'offerta potrebbe crescere

Per il prossimo futuro gli operatori non intravedono sostanziali cambiamenti dello scenario di mercato, ma oltre il 40% dei rispondenti indica una significativa crescita dell'offerta, spesso legata alla cessazione delle attività agricole nelle aree più marginali. L'affitto continuerà a rappresentare uno strumento fondamentale per l'ampliamento e la riorganizzazione delle aziende agricole, con una domanda sostenuta per le superfici più produttive e un possibile aumento dell'offerta nelle aree marginali, dove la cessazione delle attività potrebbe accentuare le difficoltà di collocazione dei terreni. È questa, in estrema sintesi, la fotografia scattata dall'Indagine del CREA, condotta dal personale delle sedi regionali del Centro Politiche e Bioeconomia con la collaborazione di esperti del settore e il supporto del Consiglio Nazionale dell'Ordine dei Dottori Agronomi e Forestali, che hanno intervistato gli operatori del mercato. Le analisi integrali sono disponibili sul sito del CREA.