Prelazione agraria, il confinante resta escluso anche se l’affitto sta per scadere

La prelazione agraria del proprietario confinante non sorge se, al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita, il fondo risulta condotto da un affittuario coltivatore diretto in forza di un regolare contratto di affitto agrario, anche qualora quest’ultimo sia prossimo alla scadenza.

È questo il principio che emerge dalla Sentenza n. 1519/2026, la quale individua nel momento dell’avvio delle trattative e della sottoscrizione del preliminare il punto temporale decisivo per verificare l’esistenza del diritto di prelazione.

Secondo i giudici, il diritto di prelazione e il successivo eventuale diritto di riscatto maturano sin dalla stipula del preliminare di compravendita. Ne consegue che la situazione giuridica del fondo deve essere valutata con riferimento a quel preciso momento.

La pronuncia chiarisce che la prelazione del confinante ha carattere residuale rispetto a quella spettante all’affittuario coltivatore diretto prevista dall’art. 8 della Legge n. 590/1965. Pertanto, quando sul terreno è stabilmente insediato un affittuario con regolare contratto agrario, il proprietario confinante non ha diritto a ricevere la notificazione della proposta di vendita.

L’alienante dovrà invece preferire l’affittuario nell’acquisto del fondo qualora questi dimostri di coltivarlo da almeno due anni antecedenti alla notifica della proposta di vendita. In tale ipotesi, la vicinanza della scadenza del contratto di affitto non assume alcun rilievo: finché il rapporto agrario è in essere, la prelazione dell’affittuario prevale su quella del confinante.

La sentenza affronta anche il caso in cui l’affittuario non abbia ancora maturato il requisito della coltivazione biennale. In questa situazione, l’affittuario perde il proprio diritto di prelazione, ma il confinante continua comunque a restarne escluso per effetto della presenza sul fondo di un regolare rapporto di affittanza agraria.

Secondo tale impostazione, dunque, possono verificarsi casi in cui nessun soggetto sia titolare del diritto di prelazione: né l’affittuario, per mancanza del requisito temporale della coltivazione biennale, né il confinante, perché la sua prelazione resta assorbita dalla presenza dell’affittuario stesso.

Per i proprietari intenzionati a vendere un terreno agricolo, la decisione conferma l’importanza di verificare con attenzione la situazione contrattuale del fondo al momento del preliminare, al fine di evitare successive azioni di riscatto da parte di prelazionanti pretermessi.