Il diritto di prelazione nel diritto agrario

Talvolta il Dottore Agronomo è chiamato, nell’esercizio della sua professione, ad accertare se sussista, nel caso di terreni agricoli confinanti, la possibilità di esercitare il diritto di prelazione.

Il diritto di prelazione può essere esercitato, se sussistono i requisiti, ogni qualvolta il terreno confinante viene posto in vendita.

Il diritto di prelazione nel diritto agrario

L’introduzione del diritto di prelazione agraria si ha con l’art. 8 della Legge del 26 maggio 1965 n° 590 - Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice - che recita: “ In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.”

Successivamente, con la modifica dell’articolo 8 della Legge 590/65, il diritto di prelazione agraria venne modificato ed esteso anche ai coltivatori diretti confinanti - articolo 7 della Legge 14 agosto 1971, n. 817.
Infatti, oltre aver introdotto la possibilità per i confinanti di esercitare il diritto di prelazione agraria dimezza il tempo per esercitare il diritto di prelazione agraria da quattro a due anni.
Recita, l’articolo 7 della L. n° 817/1971: Il termine di quattro anni previsto dal primo comma dell'articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, per l'esercizio  del  diritto  di prelazione è ridotto a due anni.
Detto diritto di prelazione, con le modifiche previste nella presente legge, spetta anche:

1) al mezzadro o al colono il cui contratto sia stato stipulato dopo l'entrata in vigore della legge 15 settembre 1964, n. 756;

2) al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché' sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti;

2-bis) all'imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purchè sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti.

Nel caso di vendita di più fondi ogni affittuario, mezzadro o colono può' esercitare singolarmente o congiuntamente il diritto di prelazione rispettivamente del fondo coltivato o dell'intero complesso di fondi. (1) (3).

Lo scopo principale della prelazione agraria era ed è quello di ampliare la dotazione fondiaria della proprietà diretto coltivatrice, di piccole dimensioni, aumentandone la superficie di coltivazione, mediante l’accorpamento dei terreni tra loro confinanti, al fine di aumentarne la redditività dei terreni coltivati con la creazione di economie di scala più efficienti.

I limiti della prelazione agraria

Con le modifiche introdotte dall’articolo 7 della L. n° 817/1971, che ampliava anche ai confinanti il diritto di prelazione, le controversie ed il contezioso legale sono aumentate considerevolmente, tanto che la giurisprudenza è intervenuta più volte per chiarire quando sussistono le condizioni per il confinante per esercitare il diritto di prelazione agraria.

Tra le varie pronunce intervenute, la Cass. Sez. III Civ. dell’8/1/1996 n. 58, ha ulteriormente chiarito quali sono le condizioni che impediscono di poter esercitare il diritto di prelazione ed in particolar modo quali sono le condizioni che escludono la contiguità tra due terreni al fine di evitare arbitrarie richieste di prelazione.

Più precisamente, non vi è continuità tra i terreni confinanti se sono presenti:

Ø  strade pubbliche: i terreni non sono confinanti se sono separati da una strada comunale, provinciale, autostradale ecc;
Ø  strade private: vanno ritenuti non contigui i fondi posti ai lati di una strada privata agraria, non insistente né sul fondo di proprietà del retraente, né su quello di proprietà del retratto;
Ø  dei fossi (canali);
Ø  delle linee ferroviarie;
Ø  dei corsi d’acqua (fiumi – torrenti);
Ø  delle costruzioni in aderenza al terreno (edificio rurale e non);
Ø  dei terreni utilizzati a campeggio;
Ø  delle aree diverse da quelle agricole.

La presenza di una sola di queste condizioni non consente l’esercizio del diritto di prelazione agraria.

Accertate le condizioni che escludono la continuità tra due fondi occorre ora evidenziare quando il coltivatore diretto può esercitare il diritto di prelazione agraria sul fondo confinante posto in vendita. Le diverse condizioni che il coltivatore diretto deve possedere per poter esercitare il diritto di prelazione sono ben enunciate nella Sentenza della Cassazione civile sez. III, 27/01/2010, n°.1712, che riporta: “Ritiene il collegio che i principi giuridici applicati dal giudice a quo siano corretti e condivisibili. E’ invero affermazione giurisprudenziale costante che, ai fini dell’esercizio della prelazione da parte del proprietario confinante del fondo compravenduto ai sensi della L. n. 817 del 1971, è necessario non solo che lo stesso rivesta la qualifica di coltivatore diretto per essere dedito in concreto alla attività agricola, ma altresì che coltivi direttamente il fondo adiacente a quello posto in vendita, non essendo sufficiente che eserciti altrove l’attività di agricoltore. L’intento perseguito dal legislatore è infatti l’ampliamento dell’impresa coltivatrice diretta finitima, non già l’acquisto della proprietà della terra da parte di qualsiasi coltivatore diretto. Se dunque, in aderenza a tale ratio legis, è così pregnante l’onere probatorio imposto al confinante, che intenda esercitare il diritto di prelazione, correttamente il giudice di merito ha escluso che la verifica della sussistenza della qualità di agricoltore potesse basarsi su dati empirici e formali, quali gli elenchi redatti dal servizio contributi agricoli unificati (Scau), trattandosi di certificazione rilasciata a fini prevalentemente assistenziali, idonea al più a fornire elementi indiziari, inutilizzabili in assenza di altre emergenze probatorie (confr. Cass. civ., sez. 3, 22 giugno 2001, n. 8595).

Pertanto, il coltivatore diretto confinante deve possedere tutti i requisiti richiesti dalla normativa vigente - L. n° 817/1971- per poter esercitare il diritto di prelazione agraria e la mancanza di uno solo dei requisiti, viceversa, lo esclude da tale possibilità.

Infine, si segnala che la conduzione di un fondo mediante un contratto di comodato non consente al coltivatore diretto di esercitare il diritto di prelazione agraria.

Infatti, il contratto di comodato non rientra tra i contratti agrari previsti dall’art. 8 della L. 590/1965.

Questo principio è stato ribadito dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 2861 del 17 dicembre 2015 che afferma, ancora una volta, come il contratto di comodato non possa essere un  titolo valido ai fini dell’acquisizione del diritto di prelazione.

Dopo aver appurato le condizioni che escludono o consentono il diritto di prelazione agraria, si riassume l’iter amministrativo che il proprietario del terreno deve seguire quando mette in vendita un terreno su cui esiste un contratto d’affitto con un coltivatore diretto e/o i suoi confinanti sono coltivatori diretti.

1) il proprietario del terreno deve notificare, mediante lettera raccomandata o PEC, al coltivatore diretto, l’intenzione di vendere il fondo, il preliminare di compravendita in cui sono indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita del terreno, le clausole di pagamento, altre norme pattuite e la presenza di eventuali diritti di prelazione agraria;

2) il coltivatore diretto, ricevuta la comunicazione, se intende acquistare il terreno, deve esercitare il proprio diritto di prelazione entro e non oltre il termine di 30 giorni dal ricevimento della comunicazione;

3) se il coltivatore diretto intende esercitare il diritto di prelazione agraria e, conseguentemente, acquistare il fondo, il pagamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro e non oltre il termine di 3 mesi. Il termine di pagamento decorre dal 30° giorno dal ricevimento della comunicazione da parte del proprietario;

4) qualora il proprietario del terreno non inviasse la comunicazione al coltivatore diretto affittuario o confinante o il prezzo indicato nel preliminare di compravendita sia superiore a quello riportato nell’atto di acquisto, il coltivatore diretto con il diritto di prelazione agraria, entro un anno dalla trascrizione dell’atto di acquisto, può riscattare il fondo dell’acquirente al prezzo riportato nell’atto di acquisto.

5) nel caso in cui i conduttori in possesso di un contratto di affitto e i confinanti siano numerosi e tutti con la qualifica di coltivatore diretto, il diritto di prelazione agraria deve essere esercitato da tutti.