Calcolare l'indennità dovuta per una servitù di passaggio

Nell’ambito dell’attività del Dottore Agronomo, nonché di altre categorie professionali, può essere richiesta la stima dell’indennità dovuta per il passaggio coattivo, ossia la stima di una servitù prediale.  

Le servitù prediali sono dei diritti reali connessi con il fondo (dal latino praedium = fondo), che hanno come prerequisito la presenza di due fondi vicini, anche se non confinanti.

Ai sensi dell’art. 1027 del c.c. la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo (servente) a vantaggio di un fondo limitrofo o vicino (dominante).

Igino Michieli, nel “Trattato di Estimo” definisce la servitù prediale come: “un onere che grava su un fondo a favore di un altro fondo appartenente a diverso proprietario, o più esattamente, è una limitazione al godimento di un fondo voluta o imposta a favore di un altro fondo, di solito confinante.

Il fondo su cui grava la servitù si dice servente, mentre l’altro, e cioè il fondo a favore del quale viene costituita la servitù, si dice dominante.”

La servitù prediale è, quindi, un diritto reale di godimento su un fondo di terzi, appartenente ad un diverso proprietario.

E’ possibile distinguere tra:

·       servitù volontarie

·       servitù coattive

Le servitù volontarie sono costituite volontariamente a favore di un altro soggetto tramite un atto tra vivi (contratto) o un testamento. Nel caso di un atto tra vivi, la servitù può essere a titolo gratuito o oneroso.

Le servitù coattive vengono costituite ogni qualvolta non esista un accordo tra le parti o un contratto e, pertanto, la servitù viene costituita in seguito ad un atto amministrativo da parte della pubblica amministrazione o da una sentenza giudiziaria.

E’ importante sottolineare che, sia l'atto amministrativo, sia la sentenza, devono indicare e stabilire le modalità con cui la servitù deve essere realizzata, nonché l'indennità da corrispondere.

Il pagamento dell'indennità è una condizione fondamentale perché il beneficiario della servitù (fondo dominante) possa esercitare il suo diritto, in caso contrario il proprietario del fondo servente può opporsi alla sua realizzazione.

Sono servitù coattive:

·       le servitù di acquedotto e scarico;

·       le servitù di somministrazione di acqua;

·       le servitù elettrodotto coattivo;

·       le servitù di passaggio coattivo.

Nel caso delle servitù di passaggio, queste non possono essere realizzate nei cortili, nelle case, nei giardini, nelle aie ad essi attinenti. Il presupposto fondamentale è che il fondo (dominante) sia intercluso da altri fondi e non abbia accesso alla pubblica via.

In tali casi, il proprietario del fondo dominate può richiedere il passaggio attraverso il fondo (servente) che permette l'accesso più breve alla pubblica via.

La servitù di passaggio imposta deve essere il più breve possibile, ed il proprietario del fondo servente deve subire il minor danno possibile.

Come precedentemente indicato, i proprietari possono costituire la servitù con un contratto e quindi costituire una servitù volontaria, concordando la misura dell'indennità da corrispondere al fondo servente.

Viceversa, se tra i due proprietari non dovesse intervenire nessun accordo, il proprietario del fondo intercluso ha diritto (incardinando un'azione giudiziaria) di avere la servitù coattiva.

E’ importante sottolineare che la servitù di passaggio coattivo è regolata dagli articoli 1051, 1052 e 1053 del Codice Civile.

Infatti, il diritto per la costituzione di una servitù di passaggio, in un fondo intercluso, viene normato dall’art. 1051, che recita: 

Ø  art 1051 - Passaggio coattivo

1. Il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo.

2. Il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l’accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito. Esso può essere stabilito anche mediante sottopassaggio, qualora ciò sia preferibile, avuto riguardo al vantaggio del fondo dominante e al pregiudizio del fondo servente.

3. Le stesse disposizioni si applicano nel caso in cui taluno, avendo un passaggio sul fondo altrui, abbia bisogno ai fini suddetti di ampliarlo per il transito dei veicoli anche a trazione meccanica.

4. Sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti.

Anche il proprietario di un fondo non intercluso può richiedere la costituzione di un passaggio coattivo, come recita l’art. 1052 del C.C.

Ø  art. 1052: Passaggio coattivo a favore di fondo non intercluso

Le disposizioni dell’articolo precedente si possono applicare anche se il proprietario del fondo ha un accesso alla via pubblica, ma questo è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato.

E importante sottolineare che il proprietario di un fondo che fruisca già di una servitù volontaria, può richiedere la costituzione di una servitù coattiva qualora l’accesso tramite la servitù volontaria sia insufficiente per la sua attività (come riportato nella Sentenza della Corte di Cassazione , n. 3125 del 20 febbraio 2012) “la possibilità di costituire un passaggio coattivo in favore di un fondo che, benché circondato da altri, fruisca di accesso alla via pubblica in forza di servitù volontaria su altro fondo, al fine di consentirne un altro sbocco sulla via pubblica, esula, dalla previsione dell'art. 1051 c.c., restando regolata dal successivo art. 1052 c.c.; in questo caso il diritto alla costituzione della servitù è condizionato all'esistenza dei seguenti presupposti: che il preesistente accesso sia inidoneo od insufficiente, che il suo ampliamento sia materialmente irrealizzabile od eccessivamente oneroso e che il nuovo passaggio risponda in concreto alle esigenze di sfruttamento agricolo od industriale del fondo dominante, senza impedire o compromettere analoghe utilizzazioni del fondo servente”.  

In entrambi i casi è dovuta al proprietario del fondo servente un’indennità come indicato dall’art.1053 del C.C.

Ø  art .1053: Indennità

1.Nei casi previsti dai due articoli precedenti e dovuta un’indennità proporzionata al danno cagionato dal passaggio.

2. Qualora, per attuare il passaggio, sia necessario occupare con opere stabili o lasciare incolta una zona del fondo servente, il proprietario che lo domanda deve, prima d’imprendere le opere o d’iniziare il passaggio, pagare il valore della zona predetta nella misura stabilita dal primo comma dell’Articolo 1038.

Occorre tener presente che il proprietario del fondo servente può chiudere l’accesso alla propria proprietà con dei cancelli, ma ciò non deve limitare i diritti del fondo dominate, come ampiamente descritto nella Sentenza del Tribunale di Ivrea - Sezione Civile - n° 191 del 12 aprile 2013:

“il proprietario del fondo gravato da servitù di passaggio ha facoltà di chiuderlo, ma deve lasciare libero e comodo, salvo un minimo e trascurabile disagio, l'ingresso ed il transito al proprietario del fondo dominante. Nella specie, questa Corte aveva confermato la sentenza di merito la quale, aveva ravvisato una diminuzione modesta ed accettabile della comodità di esercizio della servitù nell'apposizione di un cancello sulla strada in cui la servitù si esplicava, fornito di apertura elettrica, citofono e telecomando di apertura collegati con le abitazioni dei titolari della servitù di passo (Sentenza 13.2.1999, n. 1212)", deve quanto al secondo rammentarsi che tale affermazione di principio deve correlarsi con il concetto del contenuto tipico della servitù che si sostanzia nel diritto a vantaggio e servizio di un fondo assunto come dominante con conseguente giuridico riconoscimento del suo esercizio da parte di tutti coloro che abbiano ragione di recarvisi e non già solo di una diversa, definita e ristretta cerchia di soggetti. Proprio in applicazione di tali principi deve assegnarsi natura lesiva del diritto prediale alla pretesa di regolamentazione del passaggio nei termini proposti dalla convenuta, apparendo sin troppo evidente che la sola proposta consegna delle chiavi di entrambi i cancelli risulta forse idonea a consentire un accesso non particolarmente disagevole ai soggetti titolari del diritto di proprietà o a qualsiasi titolo nella detenzione della stesa, ma non può affatto assicurare anche analogo esercizio da parte di tutti coloro che abbiano motivo od occasione di recarvisi per le ragioni connesse alle normali relazioni di servizio o meramente sociali”.

L’indennità da riconoscere al proprietario del fondo servente viene stabilita dalla normativa nazionale (codice civile e leggi speciali).

La determinazione dell’indennità può essere effettuata con la formula seguente:

Ind = V + Fp + Vs + Imp/r + D

Conseguentemente l’indennità è uguale al valore dell'area occupata (V), più i frutti pendenti (Fp), il valore del soprassuolo (Vs), la capitalizzazione delle imposte (Imp/r) e gli eventuali danni arrecati al fondo (D), compresi quelli derivanti dal deprezzamento del fondo servente.

Occorre tener presente che l’indennità per il diritto di passaggio coattivo deve comprendere ogni danno che il fondo servente subisce, come riportato nella Sentenza Corte di Cassazione n. 1545 del 28/01/2004: “L'indennità per il diritto di passaggio coattivo, di cui all'art. 1053 c.c., è stato chiarito da questa Corte, non è il corrispettivo dell'utilità conseguita dal fondo dominante, bensì il corrispettivo del danno patrimoniale, che, nell'esercizio di quel diritto, si viene a cagionare al proprietario del fondo servente, con la conseguenza che, ai fini della determinazione della indennità, non può aversi riguardo esclusivamente al valore della superficie di terreno assoggettata alla servitù, ma si deve tener conto di ogni ulteriore pregiudizio, subìto dal fondo servente in relazione alla sua destinazione a causa del transito di persone o di veicoli (v. Cass. n. 2874/96, n. 3378/95, n. 4999/94, n. 4926/77, n. 2226/66 e n. 1799/64). Trattasi di un'ipotesi di danno non antigiuridico, ossia di danno non contra ius, ma secundum ius, correlato com'è alla prefigurata (dal legislatore) esistenza del diritto al passaggio coattivo in caso di fondo intercluso, ma pur sempre trattasi d'ipotesi di danno, che, secondo principio, può essere indennizzato solo quando concretamente arrecato, non quando soltanto ipotizzabile, con riferimento ai suoi diversi profili, tra cui quello del deprezzamento, che, in ragione della costituzione di servitù coattiva, l'intero fondo servente può subire e, tendenzialmente, subisce”.

In conclusione, la servitù coattiva di passaggio deve sempre tener conto degli interessi contrapposti dei diversi proprietari dei terreni e deve essere esercitata conformemente a quanto disposto nel contratto o atto costitutivo.

In particolare:

- il proprietario del fondo dominante non può creare delle nuove situazioni che rendono più disagevoli le condizioni del fondo servente;

- il proprietario del fondo servente non può creare delle nuove condizioni che rendono più disagevoli le condizioni del fondo dominate;

- il proprietario del fondo servente può trasferire l'esercizio della sua servitù in un altro luogo rispetto a quello originario, solo qualora l’originaria servitù impedisca di effettuare dei lavori, delle riparazioni o dei miglioramenti al fondo;

- il proprietario del fondo dominante, nel caso dovesse realizzare delle opere sul fondo servente, deve far sì che queste causino il minor disagio possibile al proprietario del fondo servente.

Infine, occorre evidenziare che se il fondo dominante viene diviso in due o più parti, la servitù di passaggio permane a favore di tutti i nuovi fondi costituiti, evitando però di rendere più disagevole la condizione del fondo servente.