Come difendersi in caso di esproprio: l’articolo 21 del DPR 327/2001

La determinazione dell'indennità di espropriazione è spesso oggetto di controversie tra l’autorità espropriante, che emette il provvedimento espropriativo, ed il soggetto che subisce l’ablazione del bene.
Per la determinazione della giusta indennità di esproprio il D.P.R. 327/2001 (di seguito denominato T.U) fa una distinzione tra aree edificabili e non edificabili.

per le aree edificabili il riferimento è agli articoli:
37) determinazione dell'indennità nel caso di esproprio di un'area edificabile;
38) determinazione dell'indennità nel caso di esproprio di un'area legittimamente edificata;
39) indennità dovuta in caso di incidenza di previsioni urbanistiche su particolari aree comprese in zone edificabili.

per le aree non edificabili il riferimento è agli articoli:
Sezione IV - Determinazione dell'indennità nel caso di esproprio di un’area non edificabile
40) disposizioni generali;
41) commissione competente alla determinazione dell’indennità definitiva.

Nel corso degli anni, numerosi interventi legislativi hanno variato il testo normativo originale, ma sono state due sentenze della Corte Costituzionale che hanno modificato radicalmente l’impianto originario del T.U.:
- la sentenza n. 348 del 22 ottobre 2007 con la quale la Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionali l’art. 5 bis della Legge 359/1992 e conseguentemente i commi 1 e 2 dell’art. 37 del DPR 327/2001;
- la sentenza n.181/2011 con cui la Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionali i commi 2 e 3 dell’art. 40 del DPR 327/2001 che stabilivano l’impiego del VAM per la determinazione dell’indennità di esproprio.

Conseguenza diretta delle due sentenze sopracitate è che nell’individuazione del valore venale dell’immobile occorre individuare l’effettivo prezzo che il bene avrebbe avuto in un libero mercato.
Mentre per le aree legalmente edificabili, ormai da anni, il giusto valore di mercato veniva costantemente applicato, per i terreni agricoli l’abolizione del valore agricolo medio (V.A.M.) ha determinato la fine di un sistema tabellare da anni codificato.
Infatti, la vecchia valutazione delle aree non edificabili basata sul criterio del valore agricolo (comma 1 art. 40 DPR 327/2001 “tenendo conto delle colture effettivamente praticate sul fondo e del valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati, anche in relazione all'esercizio dell'azienda agricola, senza valutare la possibile o l'effettiva utilizzazione diversa da quella agricola)” e sulla presenza o meno di una coltivazione in campo “ Se l'area non è effettivamente coltivata, l'indennità è commisurata al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura prevalente nella zona ed al valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati (comma 2 art. 40 DPR 327/2001)” non può più essere applicata.
Questa lunga premessa consente di comprendere le difficoltà che incontra un soggetto, il cui immobile è sottoposto ad un procedimento espropriativo, nel valutare se l’indennità di espropriazione proposta sia corretta o meno.

Infatti, pervenuta la notifica, con l’indicazione dell’indennità di esproprio determinata secondo le modalità previste dal comma 4 dell’art.20 del D.P.R. 327/2001, il proprietario del bene ha due alternative:
- accettare l’indennità di espropriazione entro trenta giorni dal ricevimento della notifica - la decisione è irrevocabile – (comma 5 dell’art.20 del D.P.R. 327/2001);
- non accettare l’indennità di espropriazione.

Qualora non venga accettata l'indennità di esproprio proposta, l'autorità espropriante invita il proprietario a designare un tecnico di propria fiducia, al fine dell'applicazione del comma 2 dell'art. 21 “Se manca l'accordo sulla determinazione dell'indennità di espropriazione, l'autorità espropriante invita il proprietario interessato, con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, a comunicare entro i successivi venti giorni se intenda avvalersi, per la determinazione dell'indennità, del procedimento previsto nei seguenti commi e, in caso affermativo, designare un tecnico di propria fiducia”.
Una volta che il soggetto espropriato ha designato il proprio tecnico di fiducia, l'autorità espropriante procede secondo quanto previsto dal comma 3 dell'art. 21 che dispone "Nel caso di comunicazione positiva del proprietario, l'autorità espropriante nomina due tecnici, tra cui quello eventualmente già designato dal proprietario, e fissa il termine entro il quale va presentata la relazione da cui si evinca la stima del bene. Il termine non può essere superiore a novanta giorni, decorrente dalla data in cui è nominato il tecnico di cui al comma 4, ma è prorogabile per effettive e comprovate difficoltà".
Occorre sottolineare che l'arco di tempo che intercorre tra la nomina dei due tecnici di fiducia, rispettivamente del soggetto espropriato e dell'autorità espropriante e quella del terzo tecnico nominato dal Tribunale -" Il presidente del tribunale civile, nella cui circoscrizione si trova il bene da stimare, nomina il terzo tecnico, su istanza di chi vi abbia interesse" - comma 4 dell'art. 21 - non viene indicato dalla legge.
Ciò implica che viene lasciato ai due tecnici un margine di tempo, non quantificato, per trovare la giusta indennità di esproprio e solo nel caso in cui non si riesca a trovare un valore condiviso tra i due tecnici, chi vi abbia interesse chiede la nomina del terzo tecnico al Presidente del tribunale.
E' importante ricordare che l'individuazione dell'indennità definitiva di esproprio è del tutto svincolata dal procedimento espropriativo, che segue un iter amministrativo separato, e potrebbe avere una durata molto più lunga.
Il terzo tecnico viene scelto secondo quanto previsto dal comma 5 dell'art. 21 " Il presidente del tribunale civile sceglie il terzo tecnico tra i professori universitari, anche associati, di estimo, ovvero tra coloro che risultano inseriti nell'albo dei periti o dei consulenti tecnici del tribunale civile nella cui circoscrizione si trova il bene”.
Come si evince la norma individua, specificatamente, le figure professionali che possono svolgere il ruolo di terzo tecnico, mentre non viene individuata nessuna specificità per gli altri due tecnici nominati.
La scelta è quindi lasciata alla piena autonomia delle parti, l'unica prescrizione è che siano tecnici.
Pertanto, spesso, il tecnico nominato dall'autorità espropriante è un proprio dipendente.

Alle operazioni peritali possono assistere i soggetti interessati anche tramite persone di loro fiducia, comma 8 art 21 "Gli interessati possono assistere alle operazioni anche tramite persone di loro fiducia, formulare osservazioni orali e presentare memorie scritte e documenti, di cui i tecnici tengono conto"
Quindi alle operazioni peritali hanno la possibilità di partecipare ed assistere, oltre ai tecnici nominati, numerosi altri soggetti (proprietario, persone di sua fiducia, altri tecnici ecc) che possono fare delle osservazioni, presentare delle memorie scritte e/o consegnare dei documenti al Collegio Tecnico.

Il termine assegnato per la consegna della relazione di stima del bene è fissata in 90 giorni dalla data in cui viene nominato il terzo tecnico e può essere prorogata.
Normalmente è il terzo tecnico nominato dal tribunale a contattare gli altri due tecnici per fissare la data d’inizio delle operazioni peritali.
E' prassi corrente che l'inizio delle operazioni peritali coincida con l'avvio della prima riunione di insediamento del collegio tecnico.
La sottoscrizione del primo verbale da parte dei tre tecnici rappresenta sia l'accettazione del mandato conferito sia la data da cui decorrono i 90 giorni.
I tecnici possono trovare un accordo sul valore da attribuire all'indennità di esproprio e predisporre un'unica relazione finale (caso meno frequente) o predisporre tre relazioni separate (caso più frequente) più il verbale con le risultanze finali del Collegio Tecnico.

In caso di mancato accordo tra i tecnici sul valore dell'indennità di espropriazione, si voterà a maggioranza e nel verbale verranno riportate sia le votazioni di ogni singolo componente, con l'indennità stimata, sia le motivazioni che hanno portato a quelle conclusioni.
Infine, il verbale finale con allegate le relazioni, viene depositato presso l'autorità espropriante, secondo le modalità previste dal comma 10 dell'art 21 "La relazione dei tecnici è depositata presso l'autorità espropriante, che ne dà notizia agli interessati mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, avvertendoli che possono prenderne visione ed estrarne copia entro i successivi trenta giorni.

Il proprietario, dopo aver ricevuto ufficialmente la comunicazione dell’avvenuto deposito della stima, può:
- accettare l'indennità individuata dai tecnici costituenti il Collegio e riportata nella stima. In tal caso l’indennità di esproprio diviene definitiva e l'autorità espropriante autorizza il pagamento.
- non accettare l'indennità individuata dal Collegio Tecnico e fare opposizione alla stima innanzi alla Corte d'Appello. 

Tutte le spese sostenute dal Collegio Tecnico, in presenza o meno del terzo tecnico nominato dal Tribunale, vengono liquidate secondo quanto previsto dal comma 6 dell'art. 21 " Le spese per la nomina dei tecnici: a) sono liquidate dall'autorità espropriante, in base alle tariffe professionali; b) sono poste a carico del proprietario se la stima è inferiore alla somma determinata in via provvisoria, sono divise per metà tra il beneficiario dell'esproprio e l'espropriato se la differenza con la somma determinata in via provvisoria non supera in aumento il decimo e, negli altri casi, sono poste a carico del beneficiario dell'esproprio."

Concludendo è indubbio che il legislatore con l’istituzione del Collegio Tecnico abbia introdotto uno strumento tendente a favorire la risoluzione extragiudiziale del contenzioso derivante dalla mancata accettazione dell’indennità di esproprio, da parte del proprietario della superficie ablata, consentendo con l’applicazione dell’ art. 21 del DPR 327/2001 una più rapida individuazione dell’indennità definitiva di esproprio.