Aumenta ancora il valore dei terreni agricoli in Italia

L'andamento dei prezzi della terra mantiene il segno positivo per il secondo anno consecutivo, senza discostarsi da quanto emerso nella precedente indagine curata come sempre dalle sedi regionali del CREA, Politiche e Bioeconomia. In sostanza i valori fondiari a livello medio nazionale registrano un leggero aumento (+0,2%) con incrementi più robusti in Piemonte, Lombardia e Toscana, mentre le regioni centro-meridionali si posizionano su variazioni positive più contenute. Segno negativo solo per Umbria, Campania, Basilicata e soprattutto Veneto (-1%) dove continua il processo di assestamento dei valori medi regionali.

Appaiono in controtendenza soltanto i prezzi per terreni adatti a colture di pregio - in primis la vite - dove il successo commerciale crea in molti casi un forte aumento della domanda con conseguente rialzo dei valori fondiari. Di fatto le contrattazioni per terreni adatti a vigneto o altre produzioni di pregio, in zone che hanno saputo avvantaggiarsi del crescente interesse dimostrato dai consumatori per i prodotti di qualità, dominano il mercato fondiario e rappresentano i casi, purtroppo abbastanza infrequenti, in cui la domanda supera l'offerta.

Nel resto delle aree agricole esiste una potenziale offerta molto consistente che non si tramuta in vendita a causa del livello dei prezzi giudicato poco appetibile. In molti casi i proprietari - che in genere hanno abbandonato l'attività agricola per limiti d'età o per l'esiguità dei redditi aziendali - preferiscono attendere momenti migliori e si rivolgono al mercato degli affitti per cedere temporaneamente la gestione dei propri terreni.

Va sottolineato che l'aumento del prezzo medio a livello nazionale non basta a fermare l'erosione del patrimonio fondiario a causa di un aumento del costo della vita che continua ad essere più alto di quello registrato nel mercato fondiario. Infatti, i modesti incrementi del prezzo della terra non riescono a recuperare la perdita di potere d'acquisto da circa 15 anni.

Emergono alcune similitudini con il mercato immobiliare urbano, in quanto la stasi dei prezzi di compravendita in entrambi i mercati si accompagna da qualche anno con la ripresa dell'attività di compravendita. Il punto di inversione per le compravendite di terreni agricoli si è avuto nel 2014 e da allora si confermano aumenti dell'ordine del 3-4% all'anno. Non è chiaro se sia iniziato un nuovo ciclo, generalmente trainato dalla domanda a sua volta determinata dal livello dei prezzi, dal risparmio accumulato e dal costo del finanziamento.

Rispetto a questi tre fattori, nel settore agricolo il livello dei prezzi è probabilmente ancora troppo alto rispetto ai redditi attesi - sempre con i soliti distinguo per le produzioni di pregio - e anche al risparmio accumulato viste le modeste performance del settore negli ultimi anni. Discorso diverso per il credito che - complice la politica monetaria espansiva - presenta interessanti opportunità legate ad un costo dei mutui molto contenuto. Infatti, anche il credito per l'acquisto di immobili in agricoltura ha ripreso ad aumentare dal 2014, sebbene nel 2018 si sia verificata una battuta d'arresto con un calo delle erogazioni del 5%.

Gli operatori del settore non si attendono significative variazioni per il futuro con quotazioni stabili. L'unico dinamismo riguarda le aree dove le produzioni di qualità assicurano redditi soddisfacenti che spingono gli operatori a consolidare il proprio patrimonio fondiario. Laddove la redditività è assicurata da buone prospettive di mercato, la domanda supera l'offerta e porta al rialzo delle quotazioni mettendo in difficoltà gli agricoltori che puntano su un allargamento della maglia poderale per recuperare economie di scala e reddito. In questi casi è opportuno valutare attentamente l'entità dello sforzo finanziario richiesto per l'acquisto del bene fondiario rispetto alla possibilità di orientarsi verso l'affitto.